Com crescimento populacional acima de 55% em pouco mais de uma década, renda média familiar de R$ 24,4 mil e cerca de um quarto dos domicílios nos estratos A, AA e AAA, a zona que engloba Altiplano, Cabo Branco e Portal do Sol se assentou como o principal eixo de qualificação urbana e expansão imobiliária de João Pessoa. É o que revela a pesquisa do Instituto Ranking PB (IRPB), em parceria técnica com o Grupo Prospecta, que embasa uma nova leitura da cidade e reposiciona esse corredor leste como a área mais dinâmica em renda, infraestrutura e pressão por novos investimentos urbanos.

A leitura combinada de renda, população e padrão dos domicílios ajuda a explicar por que Altiplano e Portal do Sol se tornaram o território mais observado por incorporadoras, gestores públicos e urbanistas. Na chamada zona 2 do estudo — formada pelo platô do Altiplano, pela orla de Cabo Branco e pela continuidade territorial do Portal do Sol — a população saltou de 26,6 mil moradores em 2010 para 41,3 mil em 2024, um avanço de 55,51%, com densidade demográfica que passou de 23,69 para 36,84 habitantes por hectare.

Ao mesmo tempo, a região soma 15.250 domicílios, com renda média familiar mensal de R$ 24.396, patamar muito acima da média da cidade. Dentro desse universo, quatro domicílios estão no estrato AAA (acima de R$ 254 mil/mês), 99 no estrato AA (entre R$ 112 mil e R$ 254 mil/mês) e 3.560 no estrato A (de R$ 28 mil a R$ 112 mil/mês). Juntos, esses três segmentos concentram algo próximo de R$ 221 milhões por mês em renda bruta familiar, segundo os cálculos da pesquisa.

Para Alisson Holanda, presidente do Instituto Ranking PB, diretor de Expansão do Creci-PB e membro do Conselho do Sinduscon, os números confirmam, pela primeira vez na série histórica, aquilo que o mercado imobiliário e a própria população já percebiam no cotidiano. “Quando olhamos a cidade em 14 zonas oficiais de planejamento, fica muito nítido que o eixo Altiplano, Cabo Branco e Portal do Sol deixou de ser apenas a ‘área nobre da orla’ e passou a funcionar como fronteira de desenvolvimento da capital. É onde a renda de alto padrão se concentra, onde o crescimento populacional corre mais rápido e onde o adensamento ainda tem espaço para ocorrer com qualidade urbana”, avalia.

Segundo ele, a combinação de renda elevada, oferta qualificada de imóveis e obras estruturantes coloca o vetor em um patamar diferente na dinâmica urbana de João Pessoa. “A zona 2 reúne uma base robusta de famílias A, AA e AAA, mas ainda apresenta densidade menor do que outros eixos consolidados. Isso significa que há margem para crescer, desde que o planejamento, a infraestrutura e o desenho urbano acompanhem esse movimento. O risco não é crescer demais, e sim crescer sem coordenação”, afirma Alisson Holanda.

Arquitetura, identidade e adensamento qualificado

A leitura técnica da expansão do eixo Altiplano–Portal do Sol não se resume aos indicadores econômicos. Para a arquiteta e urbanista Sandra Moura, referência há mais de 35 anos em planejamento urbano e arquitetônico na capital, essa região representa a consolidação de um movimento que já vinha reposicionando o crescimento de João Pessoa em direção ao litoral e ao Sul da cidade.

Segundo ela, a compreensão desse vetor passa por um ponto central: a cidade deixou, progressivamente, de se expandir prioritariamente para o Litoral Norte e encontrou no eixo Altiplano–Portal do Sol uma nova frente possível, menos limitada por barreiras ambientais e mais preparada para receber grandes projetos urbanos.

“Desenvolvi, ainda na universidade, um plano urbanístico chamado Costa do Sol, orientado pelo então professor Luciano Agra, que já apontava a expansão da cidade em direção ao Litoral Sul. Quando ele ocupou funções públicas, houve a liberação da área do Altiplano, o que impulsionou todo o desenvolvimento dessa região. A lógica sempre foi descentralizar e descongestionar o crescimento que se concentrava no Litoral Norte”, explica Sandra.

Segundo Sandra Moura, o avanço do eixo se explica por fatores estruturantes: a disponibilidade territorial, a implantação do Polo Turístico Cabo Branco, a abertura de novas vias e a formação de polos urbanos mais autossuficientes. Para ela, esse movimento representa uma superação dos limites geográficos e das restrições ambientais do litoral norte, marcado por áreas de mangue, restinga e zonas de proteção ambiental.

Do ponto de vista urbanístico, o investimento público em infraestrutura redefiniu o mapa da cidade. “O poder público investiu em obras de infraestrutura, transformando os acessos no principal eixo de desenvolvimento urbano. Essa expansão induziu o planejamento de grandes empreendimentos que orientam a ocupação e buscam solucionar problemas de saturação e limites geográficos do Litoral Norte”, complementa.

A arquiteta destaca que o desenvolvimento urbano não pode ser avaliado apenas pela quantidade de carros nas ruas ou pela altura das edificações. Para ela, a métrica deve ser outra: qualidade de vida e experiência humana no espaço público. O planejamento urbano precisa recolocar o pedestre no centro das decisões, garantindo que a cidade seja viva, segura, sustentável e saudável.

Nesse sentido, Sandra Moura desempenha papel central na construção desse novo vetor. “A arquitetura deve promover abertura dos empreendimentos para a cidade, fachadas ativas e permeáveis, conexão com o eixo viário e práticas intrinsecamente sustentáveis”, afirma.

Para ela, as marcas arquitetônicas do Altiplano e do Portal do Sol precisam ir além da verticalização pura e simples. “A verticalização deve ser planejada e controlada, com o objetivo de promover densidade com qualidade urbana. É essencial priorizar o uso misto, a permeabilidade visual e de ventos nas quadras, o sombreamento com vegetação local, ventilação cruzada, materiais de baixa inércia térmica, uso de energia solar e incentivo a um paisagismo ecológico e funcional”, detalha.

Sandra avalia que João Pessoa caminha para firmar uma linguagem arquitetônica própria e que o eixo tem papel simbólico nesse processo. Segundo a arquiteta, a capital já demonstra características associadas à sua identidade como “capital verde” e cidade de alta qualidade de vida. Para ela, este é o momento de fortalecer um modelo de expansão controlada, capaz de preservar referências culturais e históricas, como ocorre na Praia da Penha, que mantém viva a tradição religiosa e a essência de uma comunidade costeira mesmo diante do avanço urbano.

Alta renda, serviços e riscos de segregação

A concentração de renda de alto padrão na Zona 2 aparece como um dos vetores que explicam a transformação desse território. Somando os segmentos A, AA e AAA, a massa de renda familiar ultrapassa R$ 221 milhões por mês. Essa base de poder aquisitivo molda diretamente o tipo de cidade que se forma à beira-mar: mais verticalizada, mais estruturada e demandante de serviços, infraestrutura e projetos urbanísticos de maior complexidade.

Para Sandra Moura, esse perfil de morador influencia fortemente o urbanismo e os serviços. “Esse público demanda segurança e exclusividade, moldando uma paisagem que privilegia o privado sobre o público. Isso força o urbanismo e os serviços a se adaptarem a um modelo de nicho. É fundamental utilizar instrumentos urbanísticos que promovam inclusão e mitiguem os impactos da segregação”, alerta.

Alisson Holanda faz avaliação semelhante sob a ótica do mercado imobiliário. Segundo ele, a alta renda concentrada no litoral sul é uma oportunidade, mas também um desafio à política urbana. “Se esse ecossistema for desenhado apenas para dentro dos condomínios, criamos ilhas de excelência isoladas do restante da cidade. O objetivo deveria ser o contrário: gerar mais integração urbana, mais espaço público qualificado e mais oportunidades”, afirma.

Para evitar que o eixo se torne um “gueto de alto padrão”, Sandra Moura defende políticas que incentivem o mix social, com moradia próxima para prestadores de serviços, redução de deslocamentos e promoção de espaços urbanos compartilhados. Ela reforça a importância do adensamento qualificado, com ruas voltadas ao pedestre, ciclovias, arborização, fachadas ativas e praças estruturadas, além da integração entre arquitetura e infraestrutura.

Plano Diretor, ZH4 e limites de expansão

Altiplano e Portal do Sol ocupam posição estratégica nas normas de uso e ocupação do solo. O secretário de Planejamento de João Pessoa, Ayrton Falcão, afirma que se trata de uma fronteira altamente regulada. “O Altiplano e o Portal do Sol consolidam-se como uma das principais fronteiras de desenvolvimento urbano da cidade, com enorme potencial, mas que exigem atenção estratégica e integrada”, afirma.

Segundo ele, as áreas são classificadas predominantemente como Zona Habitacional 4 (ZH4), com restrições de uso e densidade, limites ambientais e regras específicas relacionadas à faixa de 500 metros da orla. O desenvolvimento, afirma, precisa ser compatibilizado com a capacidade de suporte ambiental e urbano.

Ayrton Falcão destaca que o Plano Diretor estabelece a distribuição equilibrada de usos e intensidades de ocupação, evitando sobrecarga da infraestrutura, do transporte e do meio ambiente. A mobilidade aparece como ponto sensível, exigindo soluções que priorizem transporte coletivo e modais sustentáveis.

Ele cita projetos de ampliação de conexões estruturantes, implantação de calçadas acessíveis, ciclovias e corredores exclusivos de transporte público, além de viadutos que interligam Beira-Rio, Altiplano e Miramar.

Para o secretário, o desafio é fazer com que a valorização imobiliária caminhe junto com a qualidade de vida. A revisão do Plano Diretor aprofunda princípios de sustentabilidade, compensações urbanísticas e mecanismos de controle, exigindo monitoramento contínuo, investimentos em infraestrutura e gestão ambiental rigorosa.

Pesquisa como ferramenta de decisão

Alisson Holanda ressalta que a pesquisa do Instituto Ranking PB, em parceria com o Grupo Prospecta, funciona como uma radiografia detalhada da cidade, apoiando políticas públicas e decisões de investimento. O estudo segmenta João Pessoa em 14 zonas de demanda e cruza dados de renda, densidade, padrão dos domicílios e dinâmica populacional.

Segundo ele, a leitura vai além do luxo e busca entender impactos na mobilidade, no adensamento, na infraestrutura e na convivência com políticas de moradia, inclusão e preservação ambiental.

Fronteira de desenvolvimento — e de escolhas

Os indicadores mostram que o eixo Altiplano–Portal do Sol é hoje a fronteira de desenvolvimento mais dinâmica de João Pessoa, concentrando renda de alto padrão, crescimento populacional acelerado e projetos arquitetônicos relevantes. O modo como essa fronteira será ocupada definirá o modelo de cidade: orientada pelo automóvel ou pelo pedestre, por condomínios fechados ou por espaço público qualificado, por ilhas de prosperidade ou por integração urbana.

Para Alisson Holanda, os dados colocam a cidade diante de uma escolha estratégica. “Os números provam que o Altiplano e o Portal do Sol já são a fronteira de desenvolvimento da capital. A questão agora é se vamos transformá-la em um laboratório de cidade sustentável e bem conectada ou repetir erros de adensamento desordenado. Os dados estão sobre a mesa; o próximo passo depende das escolhas que fizermos como cidade”, conclui.