Um dos casos mais emblemáticos do mercado imobiliário paraibano chega a uma solução.

Imagine adquirir um imóvel em há 20 anos atrás (precisamente em 2001), quando a construção do apartamento ainda estava na planta. A obra é iniciada, o tempo passa, ela é concluída.

O saldo devedor do contrato é pago integralmente à construtora, que, por sua vez, passa a enfrentar dificuldades financeiras. Surgem pendências perante a Receita Federal e o INSS e, a partir daí, não é possível obter a documentação fiscal da incorporadora necessária para a regularização do empreendimento.

A construtora entrega as chaves do imóvel, promete uma solução. O adquirente e sua família passa a residir no imóvel ainda pendente de regularização. No entanto, a situação se agrava, os débitos aumentam e, com o passar dos anos, nada fica resolvido.

Como a obra ainda continuam em nome da construtora perante o cartório de registro de imóveis, os apartamentos (já comercializados e com famílias residindo há anos) passam a ser objeto de penhoras oriundas dos processos judiciais onde é cobrado o passivo da incorporadora. Os adquirentes são obrigados a ingressar judicialmente para defender a sua situação de posse de boa-fé, pois quitaram suas unidades e a regularização do empreendimento não ocorreu por conta das obrigações da construtora.

É o caso dos adquirentes do Residencial Recanto das Artes, obra situada no bairro do Miramar, próximo à Avenida Ruy Carneiro. Uma história bastante conhecida no mercado imobiliário de João Pessoa/PB, pois as famílias residem no imóvel há anos, sem conseguir obter perante o cartório o registro das propriedades do empreendimento.

São 150 apartamentos nesta condição, ou seja, 150 famílias prejudicadas.

Isto porque as pendências da construtora, que alcançam valores vultuosos, sempre foram um óbice à averbação da construção, com a consequente individualização das unidades autônomas.

No entanto, esta história a partir de hoje tem uma nova página.

Em 2020 um grupo de adquirentes decidiu unir-se e em 2021 ingressaram com um processo judicial para discutir esta questão. Segundo eles, os direitos à moradia e à propriedade são previstos na Constituição Federal como fundamentais.

Os adquirentes obtiveram judicialmente uma decisão judicial que lhes assegura a averbação da construção, sem que deles seja exigida a regularidade fiscal da construtora – hoje plenamente insolvente. A decisão foi proferida pelo juiz Romero Carneiro Feitosa, da Vara de Feitos Especiais de João Pessoa/PB. Segundo o magistrado:

“Inegável, por tudo isso, que a não apresentação da certidão negativa de regularidade fiscal não pode ser fato impeditivo ao ingresso do título posto em debate no fólio real, não podendo haver óbice pela existência de qualquer débito tributário, sob pena de se caracterizar a cobrança de dívidas fiscais por via transversa (…) Daí porque procede o pedido dos autores, devendo o Cartório de Registro de Imóveis proceder com a averbação da construção dos blocos B, C e D do empreendimento denominado RECANTO DAS ARTES, e posterior lavratura de escrituras de compra e venda em nome dos autores, de forma individualizada, abstendo-se de exigir certidões negativas de débitos previdenciários.”

O processo ajuizado pelos autores conta com parecer favorável do Ministério Público Estadual, de lavra da Promotora de Justiça Tatjana Lemos, que assim consignou expressamente:

“Ademais, não vislumbramos que tal inexigibilidade de apresentação de certidão negativa de débitos previdenciários importará em riscos à segurança jurídica dos adquirentes de boa-fé e que não há indício de intenção fraudatória, em relação aos autores da ação, pois os promitentes compradores não podem agora ser prejudicados, desconsiderando-se os negócios que foram formalizados há anos. Frise-se que os imóveis do Recanto das Artes já foram comercializados, não constituindo subtração de patrimônio do ativo permanente da empresa em prejuízo a Fazenda Pública.”

O advogado dos adquirentes, Daniel Braga, especialista em Direito Imobiliário, informa que hoje, 22/09/2021, a averbação da construção foi devidamente formalizada perante o Cartório Eunápio Torres. A seguir, certidão comprobatória:

O caso do Recanto das Artes é emblemático e bastante conhecido no mercado imobiliário. Destaca o advogado:

“Hoje 150 famílias dão mais um passo essencial rumo à regularização de suas propriedades, pendente há vários anos. Percepção justa do judiciário paraibano e do Ministério Público, que se alinham à vanguarda a jurisprudência nacional sobre a matéria, pois não é crível que seja possível exigir dos adquirentes o pagamento estratosférico do passivo judicial tributário da incorporadora, que atualmente ultrapassa a monta de 30 milhões de reais. Imagine você morar no mesmo imóvel durante 10, 15 anos, sem poder vendê-lo, por conta da inexistência de registro formal da obra”.

Em que pese tenha sido obtida a averbação da construção, os adquirentes continuarão o processo de regularização até a sua conclusão. O advogado espera que até o final deste ano seja possível iniciar os registros das escrituras públicas de compra e venda das unidades.

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