João Pessoa entra em 2026 com um novo mapa de expansão urbana desenhado. Um estudo realizado pelo Instituto Ranking PB (IRPB), em parceria técnica com o Grupo Prospecta, revela que a região reúne as zonas com maior renda de famílias de alto padrão (AAA), apresenta densidade demográfica ainda abaixo de outras áreas consolidadas e desponta como o principal vetor de crescimento econômico, imobiliário e populacional da capital paraibana.

A pesquisa analisou João Pessoa a partir das 14 zonas oficiais de planejamento urbano utilizadas pelo município, cruzando dados de renda, densidade domiciliar, padrão construtivo e perfil socioeconômico das famílias. O resultado aponta uma mudança estrutural: o eixo Altiplano–Portal do Sol–Cabo Branco reúne sozinho quase R$ 225 milhões mensais apenas em renda das famílias A a AAA , distribuídas nas zonas que correspondem às áreas de maior verticalização e adensamento emergente da cidade.

Os dados da pesquisa mostram que a Zona 2 — que reúne Altiplano, Cabo Branco, Tambaú e Portal do Sol — concentra hoje algumas das maiores faixas de renda de João Pessoa. Segundo o levantamento, esse recorte territorial possui 15.250 domicílios e renda média familiar de R$ 24.396, distribuída entre diferentes estratos socioeconômicos.

Dentro desse conjunto, o estudo identifica:

• 4 domicílios AAA (renda acima de R$ 254 mil/mês), que juntos somam R$ 16,17 milhões mensais;
• 99 domicílios AA (entre R$ 112 mil e R$ 254 mil/mês), acumulando R$ 13,53 milhões mensais;
• 3.550 domicílios A (entre R$ 28 mil e R$ 112mil/mês), com R$ 142,28 milhões mensais

Considerando apenas os segmentos de alta renda (A+AA+AAA), o potencial de renda mensal da Zona 2 ultrapassa R$ 221 milhões, o que a posiciona como um dos principais vetores de consumo qualificado da capital. Esse perfil explica por que o eixo formado por Altiplano, Cabo Branco e Portal do Sol se consolidou como um dos ambientes urbanos mais atrativos para empreendimentos premium, bem como para a instalação de escolas, clínicas, comércios especializados e serviços voltados ao público de alta renda.

Para Alisson Holanda, presidente do Instituto Ranking PB, diretor de Expansão do Creci-PB e membro do Conselho do Sinduscon, os dados confirmam um movimento que já vinha sendo percebido pelo mercado: Ele define o momento atual como um “ponto de virada” na forma como João Pessoa cresce e se organiza. “O que a pesquisa mostra é que a capital paraibana não está apenas expandindo; ela está se reorganizando em torno de vetores muito claros. Altiplano e Portal do Sol são hoje o coração de um novo ciclo econômico, com renda alta, espaço para adensamento e conexão direta com o Polo Turístico Cabo Branco e a Zona Sul”, afirma.

Crescimento populacional robusto e dinâmica econômica favorável
Em cada das 14 zonas oficiais de planejamento, foram analisados indicadores como população, crescimento demográfico, densidade domiciliar, renda familiar bruta, padrão de moradia e perfil de consumo. O resultado, segundo Alisson Holanda, é um raio-X que conecta histórico urbanístico, dinâmica econômica atual e potencial de expansão: “Quando cruzamos os dados de renda, padrão dos domicílios e densidade, fica evidente que o vetor Altiplano, Portal do Sol e Cabo Branco concentra hoje uma das maiores capacidades de consumo de alto padrão da cidade, mas ainda com muito espaço para crescer. É uma combinação rara de renda alta, baixa densidade e obras estruturantes em andamento”, resume.

Do ponto de vista técnico, o IRPB contou com a metodologia do Grupo Prospecta, empresa de inteligência de mercado liderada pelo CEO Cristiano Rabelo, referência nacional em estudos de viabilidade imobiliária. “Nosso objetivo foi validar o potencial de mercado para inserção de novos empreendimentos no vetor Altiplano–Portal do Sol. Para isso, estudamos de forma integrada a dinâmica econômica local, o perfil da demanda e o conjunto competitivo. É uma leitura que extrapola um projeto específico e ajuda a entender o futuro da cidade”, explica Cristiano Rabelo.

O especialista confirma que os dados da capital paraibana chamaram atenção pela consistência e observa que esse adensamento cria ciclos sucessivos de demanda. “A taxa geométrica de crescimento anual de João Pessoa entre 2010 e 2024 é de 3,23% ao ano. Isso gera incremento anual de 28.707 pessoas, algo incomum em cidades com quase 900 mil habitantes. Quanto mais ativa a microeconomia, mais novas camadas de demanda surgem. Isso é essencial para o mercado imobiliário.”

Segundo ele, esse crescimento se sustenta em três pilares:

• Economia diversificada, com força em administração pública, comércio, serviços e indústria.
• Renda formal relevante entre a população de 25 a 59 anos, com cerca de 48% de vínculos formais.
• População flutuante robusta, com 56 mil pessoas entrando diariamente na cidade para trabalhar — um contingente que pode, no médio prazo, migrar para residência fixa.

Altiplano e Portal do Sol: onde a renda AA e AAA se concentra

Um dos pontos mais sensíveis da pesquisa é a distribuição da renda bruta mensal das famílias de alto padrão (segmento AAA) nas 14 zonas oficiais. Em recortes que equivalem às áreas de Altiplano, Portal do Sol e orla sul, o estudo aponta:

Zona equivalente ao Altiplano, Portal do Sol e Cabo Branco (zona 2):

• 4 domicílios AAA, com renda média mensal de R$ 16.175.858,00 mensais, totalizando cerca de R$ 64,7 milhões por mês em renda bruta familiar no segmento de mais alta renda; 99 domicílios AA, com renda média mensal de R$ 136.726,00 mensais, totalizando cerca de R$13.353.874,00 mensais.

Ou seja: não se trata somente de renda alta, mas de uma concentração de poder de compra em poucas áreas da cidade. “Quando falamos em base imobiliária, estamos falando de tudo que orbita o imóvel: moradia, serviços, comércio, escritórios, equipamentos de saúde e educação. Uma massa de renda dessa magnitude, concentrada num vetor específico, empurra a chegada de escolas, clínicas, supermercados, cafés, escritórios e serviços de alto valor agregado. As famílias querem resolver a vida com o menor deslocamento possível”, analisa Cristiano Rabelo.

Alisson Holanda reforça que essa leitura muda o lugar do Altiplano e do Portal do Sol no imaginário urbano de João Pessoa: “Esses bairros deixam de ser apenas lugares desejados para morar e passam a funcionar como núcleo estruturante da economia da cidade. É ali que a renda de alto padrão se concentra, que novos negócios chegam, que o turismo de alto valor se conecta com o dia a dia dos moradores”, avalia.

De Manaíra–Bessa ao Altiplano–Cabo Branco: a migração da centralidade

A pesquisa também compara o novo vetor com áreas já consolidadas da cidade. Em zonas equivalentes a Manaíra e Bessa, tradicionais polos de consumo e serviços, a renda familiar mensal total chega a cerca de R$ 660 milhões.

Já o eixo Altiplano–Cabo Branco, ainda em processo de adensamento, movimenta aproximadamente R$ 372 milhões por mês em renda familiar, somando todas as faixas de renda – com participação crescente das famílias de alto padrão. “O estudo aponta que o vetor Altiplano–Portal do Sol deve ser o primeiro a romper a faixa de R$ 1 bilhão por mês em renda familiar após a revisão do Plano Diretor e a consolidação de novos empreendimentos residenciais e turísticos. Em um cenário mais maduro, esse volume pode se aproximar de R$ 2 bilhões mensais. É um novo centro de gravidade econômica para João Pessoa”, projeta Alisson Holanda.

Crescimento populacional acima da média e baixa densidade: espaço para expandir

A base demográfica ajuda a explicar por que o vetor sul ganha tanta relevância. Entre 2010 e 2024, João Pessoa registrou uma taxa geométrica de crescimento anual (TGCA) de 3,23%, o que significa um incremento médio de 28,7 mil pessoas por ano, chegando a cerca de 888 mil habitantes em 2024. “É um nível de crescimento que geralmente se observa em cidades de até 200 mil habitantes. Aqui estamos falando de uma capital com quase 900 mil moradores, o que mostra o quão pujante é a economia local e o potencial de geração de novos ciclos de demanda”, destaca Cristiano Rabelo.

Quando o foco se volta especificamente para as zonas equivalentes ao Altiplano e Portal do Sol, os dados mostram um cenário particular:

• Crescimento acumulado de população em torno de 55% no período,
• Densidade domiciliar ainda relativamente baixa em comparação com outras zonas mais consolidadas.

Na avaliação de Alisson Holanda, esse contraste indica “uma fronteira de expansão ainda em fase de consolidação”: “Você tem um eixo que já concentra renda alta, serviços e obras de infraestrutura, mas que ainda não atingiu o limite de densidade. Isso significa espaço para novos empreendimentos, mais moradores, mais negócios – desde que o crescimento venha acompanhado de planejamento e infraestrutura.”

Economia diversificada, renda formal e a “tempestade perfeita” imobiliária

Outro ponto de destaque do estudo é o perfil da população economicamente ativa (25 a 59 anos) em João Pessoa. Segundo os dados, cerca de 48% desse grupo possuem renda formal, patamar considerado elevado para padrões do Nordeste e próximo à média nacional – puxada por grandes metrópoles. “Acima de 45% de renda formal nesse extrato a gente já considera muito bom, sobretudo para financiamento imobiliário de longo prazo. Isso indica um mercado com boa capacidade de acesso a crédito e sustentação de novas camadas de consumo”, explica Cristiano Rabelo.

• Além disso, a cidade registra:
• Cerca de 5 mil casamentos por ano;
• Aproximadamente 2 mil separações anuais;

Uma população flutuante a trabalho de cerca de 56 mil pessoas por dia, que entram em João Pessoa para trabalhar, mas ainda não moram na capital.

Cada um desses movimentos gera demanda por moradia – temporária ou permanente – e reforça o papel da cidade como polo regional.

No recorte do alto padrão vertical, os números são expressivos:

• Mais de 10 mil unidades ofertadas nos últimos anos;
• Cerca de 2.600 unidades ainda em estoque;
• Aproximadamente 7.700 unidades vendidas, com ticket médio de R$ 1,3 milhão;
• No topo da pirâmide, cerca de 370 unidades AAA/AA ofertadas, das quais restam pouco mais de cento e poucas unidades com valores que chegam a R$ 6 milhões.

“É um mercado com economia crescente, dinâmica econômica pujante e uma espécie de ‘tempestade perfeita’: muita renda, muita demanda e muita oferta qualificada”, resume Cristiano Rabelo. “Mas cidade boa é paradoxal: se está muito boa, fica perigosa para quem empreende. Sem barreiras de entrada, qualquer um pode lançar um prédio. Se o incorporador não monitorar a demanda reprimida e a relação oferta × demanda, ele corre o risco de chegar no fim da festa e ficar com estoque parado.”

Vetor Altiplano–Portal do Sol: Plano Diretor, mobilidade e infraestrutura

O estudo também conecta a força econômica do vetor Altiplano–Portal do Sol às políticas urbanas e de mobilidade em curso na cidade. O recorte utilizado pelo IRPB e pela Prospecta se baseia na delimitação oficial do Plano Diretor e da Lei de Uso e Ocupação do Solo (LUOS), que organizam o crescimento na direção sul/litoral.

Nos últimos anos, o poder público municipal e estadual colocou em andamento um conjunto de intervenções que afeta diretamente a região, como:

• Nova ligação viária entre o Altiplano e o Hospital Universitário/UFPB, reduzindo o tempo de deslocamento e criando um eixo direto entre moradia de alto padrão e polo universitário;
• Implantação de binários e melhorias na malha viária do Altiplano, reorganizando o tráfego interno;
• Obras de pavimentação, drenagem e iluminação em áreas estratégicas de Portal do Sol e da Zona Sul;
• Projetos de complexos viários com viadutos e túnel voltados para absorver o crescimento do fluxo no acesso ao bairro.

Para o diretor de Expansão do Creci-PB, esses investimentos explicam por que o vetor se torna tão competitivo – e, ao mesmo tempo, expõem pontos de atenção: “A pesquisa mostra que a cidade está preparando o Altiplano e o Portal do Sol para um patamar mais alto de adensamento. A ligação com a UFPB, os binários, os projetos de viadutos, tudo isso faz parte de um desenho de longo prazo. Mas ainda há gargalos importantes, como pavimentação completa de vias internas e saneamento em alguns trechos do Portal do Sol. Se esse vetor vai concentrar renda e empregos, a infraestrutura precisa chegar na mesma velocidade”, diz Alisson Holanda.

Da Zona Sul operária ao corredor de turismo, serviços e alta renda

O recorte territorial analisado pela pesquisa também resgata a trajetória histórica da Zona Sul de João Pessoa. Pensada originalmente como área de bairro operário e distrito industrial (Mangabeira, Valentina e entorno), a região hoje se articula com o Polo Turístico Cabo Branco e com o eixo residencial de alto padrão. “O que vemos é uma costura entre diferentes economias: indústria, serviços, comércio e turismo. O Polo Turístico Cabo Branco soma hotéis, resorts, parque aquático e uma série de equipamentos que, somados ao distrito industrial de Mangabeira e ao vetor Altiplano–Portal do Sol, criam um corredor que gera emprego, renda e demanda imobiliária ao mesmo tempo”, avalia Alisson.

Ao redor do Polo, a pesquisa identifica uma base relevante de famílias com renda alta e grande capacidade de consumo, reforçando a hipótese de que o turismo não se limita à hospedagem, mas se conecta à moradia, educação, saúde e serviços de qualidade.

Vetor promissor, mas que exige vigilância

Se o diagnóstico é positivo para a economia e para o mercado imobiliário, os especialistas alertam que o cenário exige planejamento permanente. “João Pessoa é extremamente atrativa e isso chama empreendedores de todo o Brasil. O desafio não é apenas ler os dados, mas reagir a eles com responsabilidade. Monitorar demanda reprimida, entender os nichos em que a demanda é maior do que a oferta e planejar bem as janelas de lançamento é o que vai separar quem cresce de forma sustentável de quem fica com estoque e problema de caixa”, pontua Cristiano Rabelo.

Alisson Holanda concorda e amplia o recado, olhando além do mercado: “A cidade tem diante de si uma oportunidade rara: alinhar Plano Diretor, mobilidade, habitação e uso do solo com um vetor que já concentra renda, emprego e turismo. Se o poder público e o setor produtivo conseguirem trabalhar juntos, o eixo Altiplano–Portal do Sol–Cabo Branco pode ser o motor de um desenvolvimento mais equilibrado, que distribua oportunidades e preserve a qualidade de vida. Se faltar coordenação, o risco é repetir erros de outras capitais, com saturação, trânsito caótico e exclusão.”

Um vetor que redefine o futuro de João Pessoa

Ao fim, a pesquisa do Instituto Ranking PB, em parceria com o Grupo Prospecta, sugere que João Pessoa vive um momento de “encaixe” entre planejamento urbano e oportunidade econômica.

O vetor Altiplano–Portal do Sol–Cabo Branco, articulado à Zona Sul produtiva e ao Polo Turístico, se firma como principal fronteira de crescimento da capital – em renda, em demanda imobiliária e em capacidade de atrair novos negócios. “Quando olhamos para os próximos dez anos, é difícil imaginar o futuro econômico de João Pessoa sem passar por esse eixo. É aqui que a cidade está crescendo mais, ganhando renda, recebendo infraestrutura e atraindo investimentos. Essa reportagem, baseada na pesquisa, é um convite para a cidade discutir como quer crescer – e quem será incluído nesse processo”, conclui Alisson Holanda.