Diferença entre investir na planta e participar da origem dos empreendimentos imobiliários revela estratégias distintas de retorno dentro de um mercado em transformação e ainda cheio de oportunidades na Paraíba, movimento que tem ganhado força com a atuação de empresas como a Siqueira & Costa na estruturação dos projetos desde a sua origem 

A percepção mais comum entre investidores imobiliários ainda está associada à compra de unidades na planta, um modelo consolidado, com entrada mais acessível, pagamento diluído durante da construção do empreendimento e potencial de valorização um pouco mais concentrado ao longo da obra.

Essa dinâmica continua sendo uma porta relevante de entrada no setor, especialmente para quem busca formação patrimonial com menor necessidade de capital imediato, ainda que com níveis de retorno mais previsíveis quando comparados a outras estratégias do setor.

Ao mesmo tempo, à medida que o mercado amadurece e mantém ritmo consistente de crescimento, outras estratégias, menos difundidas e que operam em uma etapa anterior do ciclo imobiliário passam a se configurar como oportunidades complementares dentro de um mercado em expansão.

“Existe uma diferença entre o retorno percebido e o retorno efetivamente realizado. Quando você considera custos como corretagem, tributação e despesas acessórias, parte dessa rentabilidade é absorvida ao longo da operação”, afirma Márcio Siqueira, sócio da Siqueira & Costa Participações Imobiliárias.

Esse movimento se torna mais evidente em mercados muito aquecidos como o de João Pessoa, onde a valorização segue positiva, mas com elasticidade um pouco reduzida em comparação a ciclos anteriores. Nesse contexto, uma alternativa que ganha cada dia mais espaço entre investidores com maior capacidade de alocação de recursos desloca o ponto de entrada do investimento.

Em vez de adquirir o imóvel já formatado, o capital é direcionado para a fase anterior à incorporação, quando o ativo ainda é o terreno e o empreendimento ainda está em fase de concepção.

Nesse modelo, o retorno não está apenas na valorização ao longo da obra, mas principalmente no diferencial de entrada, ou seja, no acesso a um preço que ainda não reflete as margens do desenvolvimento imobiliário: “Quando você entra antes o lançamento do produto, na concepção e desenvolvimento do empreendimento, acessa um nível de preço diferente daquele que será praticado no lançamento. É essa diferença que abre espaço para um outro patamar de resultado ao longo do ciclo do projeto, potencialmente superior ao observado em modelos tradicionais de entrada”, explica Márcio Siqueira.

Na prática, essa lógica permite capturar uma valorização que não está disponível ao investidor tradicional, que, em geral, entra na fase de comercialização das unidades.

Por outro lado, trata-se de uma estratégia que exige maior capacidade financeira, já que o aporte tende a ser maior e mais concentrado, já que o fluxo de pagamento é menor. 

O custo e o valor da previsibilidade

A popularização da compra na planta trouxe maior previsibilidade ao mercado. O investidor sabe o que está comprando, conhece o produto final e acompanha um cronograma definido.

Esse nível de transparência contribuiu para a profissionalização do setor, mas também reduziu assimetrias de informação.  Em outras palavras, grande parte das oportunidades mais evidentes já está precificada: “O mercado ficou mais transparente, e isso é positivo. Mas também significa que as oportunidades mais acessíveis tendem a oferecer retornos mais moderados, justamente porque são amplamente conhecidas”, afirma Siqueira.

Um mercado mais sofisticado

O ambiente econômico da Paraíba sustenta esse movimento. O estado tem registrado crescimento acima da média nacional, com expansão relevante da atividade econômica, aumento da circulação de renda e avanço de projetos estruturantes, como os investimentos bilionários no Polo Turístico Cabo Branco.

Além disso, o crescimento populacional e o fluxo migratório positivo para João Pessoa ampliam a demanda por moradia e pressionam a dinâmica imobiliária local.

Esse cenário atrai um perfil de investidor mais estruturado, com maior capacidade de capital e disposição para acessar operações menos convencionais: “À medida que o mercado evolui, o investidor também evolui. Ele passa a buscar alternativas que vão além do modelo tradicional, entendendo melhor o ciclo e onde estão as oportunidades menos óbvias”, afirma o executivo.

Participar da origem de um empreendimento envolve riscos distintos daqueles presentes na compra de unidades prontas ou na planta. O projeto ainda está em definição, e variáveis como produto, público e velocidade de vendas fazem parte da equação. Por outro lado, o potencial de retorno acompanha essa complexidade: “Não é um investimento para qualquer perfil. Existe uma relação direta entre prazo, risco e retorno. Quem entende essa dinâmica consegue acessar resultados mais expressivos ao longo do ciclo do projeto”, finaliza Márcio Siqueira.