O CEO da Nordeste Incorporações, George Vasconcelos, afirmou que o modelo atual de análise urbanística em João Pessoa opera abaixo do seu potencial produtivo dentro da Secretaria de Planejamento (SEPLAN). Segundo ele, a emissão de um alvará de construção pode levar entre 9 e 15 meses, enquanto a liberação do habite-se, documento que certifica a conclusão da obra e autoriza sua ocupação,  varia de 4 a 10 meses. O resultado é um conjunto de impactos financeiros relevantes para incorporadoras, trabalhadores e para a própria arrecadação municipal. 

Burocracia começa nos dados cadastrais 

A morosidade começa ainda nas etapas iniciais dos processos administrativos. Entre os principais pontos críticos estão a demora para emissão do ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), inconsistências cadastrais em endereços e divergências entre medidas registradas em escrituras, cartórios e no banco de dados da prefeitura. 

“Muitas ruas da cidade já possuem nomenclatura oficial, mas continuam cadastradas como quadra e lote no sistema municipal. Em vários casos, as dimensões do terreno também não coincidem com os registros da prefeitura e da escritura, obrigando o empreendedor a iniciar um processo de realinhamento do lote, que pode durar até cinco meses”, afirmou Vasconcelos. 

Após a conferência topográfica, a documentação ainda precisa seguir para atualização em cartório e, posteriormente, retornar à prefeitura, um fluxo considerado excessivamente burocrático e sem integração digital entre os órgãos envolvidos. 

Ausência de automação limita a capacidade operacional da secretaria 

Grande parte do gap de produtividade, na avaliação do empresário, decorre da ausência de tecnologias de automação e inteligência artificial nos processos internos da SEPLAN. 

“Hoje praticamente tudo é feito manualmente. Os analistas estão sobrecarregados porque precisam conferir documento por documento e prancha por prancha dos projetos arquitetônicos”, declarou. 

Na análise técnica dos empreendimentos, o CEO aponta que não existem softwares automatizados capazes de cruzar parâmetros urbanísticos previstos no Plano Diretor, como recuos, altura máxima, taxa de ocupação, aproveitamento do terreno e quantidade de vagas de garagem. Os projetos passam por análises fragmentadas, com exigências feitas por etapas e, quando o incorporador reapresenta os documentos, muitas vezes o processo já mudou de analista ou setor, fazendo com que a avaliação recomece praticamente do zero. 

Habite-se atrasado trava financiamentos e gera demissões

O impacto da burocracia é especialmente crítico nos empreendimentos do programa Minha Casa Minha Vida. Há registros de obras totalmente concluídas aguardando entre quatro e dez meses pela documentação final da prefeitura. Durante esse período, as parcelas finais dos financiamentos imobiliários permanecem retidas pelos bancos até a averbação do empreendimento em cartório.

“O incorporador fica sem receber recursos essenciais para iniciar novos projetos. Já existem empresas relatando dificuldades financeiras e até demissões em razão dessa demora”, ressaltou Vasconcelos. 

Setor movimenta R$ 5 bilhões e gera R$ 300 milhões em tributos municipais 

O cenário impacta negativamente também as finanças do próprio município. O setor da construção civil movimenta mais de R$ 5 bilhões anuais em vendas imobiliárias na Grande João Pessoa, gerando mais de R$ 300 milhões em tributos municipais, incluindo ITBI, IPTU, TCR (Taxa de Coleta de Resíduos), ISS e outorga onerosa.

“A demora nas licenças prejudica o crescimento econômico e reduz a velocidade de arrecadação da própria prefeitura”, pontuou o empresário. 

Mercado aguarda modernização tecnológica da SEPLAN 

O mercado da construção civil agora deposita grande expectativa na nova gestão municipal liderada pelo prefeito Léo Bezerra, principalmente na implantação de tecnologia, automação e inteligência artificial dentro da SEPLAN para acelerar e modernizar os processos de análise de licenças urbanísticas. 

“A inteligência artificial não vai substituir os analistas. Mas o analista que utiliza IA certamente terá muito mais produtividade. Com tecnologia, os servidores poderiam atuar em revisões estratégicas e talvez dobrar ou triplicar a capacidade operacional da secretaria”, avaliou George Vasconcelos. 

Segundo o CEO da Nordeste Incorporações, além da modernização tecnológica, o setor também espera uma renovação estrutural na secretaria, com a chegada de profissionais com perfil mais inovador e aberto à transformação digital. 

“A esperança do setor é que a nova gestão municipal consiga modernizar a SEPLAN com tecnologia, inteligência artificial e também com novos nomes, novas ideias, novos processos e novas ações voltadas para produtividade e eficiência. João Pessoa precisa destravar o setor da construção civil para continuar crescendo, gerando empregos e aumentando a arrecadação da cidade”, concluiu.