Estruturação de terrenos, articulação de capital e leitura de mercado formam a base de uma etapa pouco visível da construção civil, onde se concentram as maiores margens do setor, modelo em que atua a Siqueira & Costa ao estruturar empreendimentos desde a sua origem, com potencial de valorização que pode alcançar patamares até maiores que 250% ao longo do ciclo dos projetos 

Antes de qualquer lançamento imobiliário ganhar forma, com estande de vendas, maquete e campanha publicitária, existe uma etapa silenciosa que concentra parte relevante da rentabilidade do setor, em alguns casos, significativamente superior à observada na compra tradicional de imóveis, e que determina, em grande medida, o sucesso de um empreendimento. É nesse momento inicial, anterior à incorporação, que decisões estratégicas sobre terreno, produto e estrutura financeira são tomadas.

Essa camada, ainda pouco explorada fora dos bastidores do setor, tem ganhado relevância em mercados em expansão como o de João Pessoa. Com valorização acumulada de 13,49% em 2025 e presença constante entre as capitais com melhor desempenho imobiliário do país, a cidade passou a atrair compradores finais de outras localidades, assim como estruturas mais sofisticadas de investimento e desenvolvimento urbano. 

É nesse contexto que surgem empresas especializadas em viabilizar empreendimentos desde a sua origem, antes mesmo de existirem como produto final como a Siqueira & Costa Participações Imobiliárias que atua na estruturação de negócios imobiliários na fase anterior à incorporação.

“Atuamos no momento em que o empreendimento ainda é uma possibilidade. Existe um terreno, uma leitura de potencial construtivo e uma estruturação que precisa acontecer para se tornar um projeto viável”, afirma Vamberto Costa Siqueira, sócio da Siqueira & Costa.

A etapa invisível da incorporação

Tradicionalmente, o mercado associa o desenvolvimento imobiliário às incorporadoras e construtoras. São elas que aparecem na linha de frente, comercializando unidades e conduzindo obras. No entanto, a formação do chamado landbank, o estoque estratégico de terrenos, passou a ocupar um papel central na dinâmica do setor.

Em cidades com crescimento acelerado, como João Pessoa, a disputa por áreas bem localizadas intensifica-se. O avanço dos preços e a redução da oferta de terrenos prontos para incorporação criam um ambiente em que antecipar movimentos torna-se decisivo.

Dados recentes mostram que o preço médio do metro quadrado na capital paraibana tem se valorizado substancialmente com bairros consolidados superando com folga esse patamar. “Hoje, quem chega no momento do lançamento já encontra uma margem comprimida por custos, comissões e tributação. A diferença de resultado está antes disso, na origem do negócio”, diz Vamberto Costa, sócio da empresa que se especializou em estruturar operações a partir da aquisição de terrenos e atrair investidores para viabilizar empreendimentos desde a sua origem.

Engenharia financeira aplicada ao território

O modelo estruturado pela Siqueira & Costa combina três elementos essenciais para empreendimentos com vantagem competitiva e maior captura de valor, ou seja, alta rentabilidade: identificação de terrenos com alto potencial construtivo, organização de capital e conexão com incorporadoras.

Na prática, funciona como uma engrenagem que antecipa o desenvolvimento, partindo desde a escolha do terreno, a tipologia e o produto para o  empreendimento e a oferta às construtoras e incorporadoras. A partir daí, os investidores podem adquirir frações de um terreno (cotista permutante), em que o pagamento ocorre em unidades futuras.

Essa lógica desloca o ponto de entrada do investimento com maior taxa de rentabilidade. Em vez de adquirir um imóvel na planta, o capital é alocado antes mesmo da definição final do produto. “O investidor entra em um estágio onde ainda não existe empreendimento. Existe uma tese muito bem fundamentada sobre aquele terreno. E é isso que permite acessar um nível de preço diferente do que será praticado depois, podendo alcançar rentabilidade em patamares na ordem de 250% ao longo do ciclo do projeto”, explica Márcio Siqueira.

João Pessoa e o avanço de um novo ciclo

O crescimento econômico da Paraíba ajuda a sustentar esse tipo de operação. Projeções recentes indicam expansão de até 5,5% no PIB estadual, com destaque para os setores de serviços e indústria, ambos diretamente relacionados à dinâmica urbana, turismo e ao mercado imobiliário. 

Esse cenário tem impulsionado não só a demanda por imóveis, mas também a sofisticação dos agentes envolvidos na cadeia produtiva.

Mais da metade dos compradores de determinados empreendimentos na capital já vem de fora do estado, sinalizando um fluxo crescente de capital externo e uma mudança no perfil de consumo imobiliário. 

Para Vamberto Costa, esse movimento altera o jogo. “O mercado amadurece quando começa a atrair estruturas mais organizadas, tanto do lado de quem constrói quanto de quem investe. Isso exige outro nível de planejamento e de olhar à frente, como fazemos aqui na Siqueira & Costa.”

Outro ponto importante neste cenário, segundo Vamberto, é que a expansão urbana cria novas frentes de desenvolvimento. Bairros fora do eixo tradicional e cidades da região metropolitana passam a ganhar protagonismo, impulsionados pela escassez de áreas já consolidadas e pela necessidade de crescimento da cidade: “Existe um deslocamento natural do mercado. Áreas que antes não estavam no radar passam a ser analisadas com mais atenção, principalmente quando existe limitação de oferta nas regiões mais valorizadas”, explica o executivo.

Uma nova lógica de desenvolvimento na Paraíba

O avanço desse tipo de estrutura indica claramente uma evolução na forma como o mercado imobiliário se organiza. A incorporação deixa de ser um processo isolado e passa a integrar uma cadeia mais ampla, onde diferentes agentes contribuem desde a concepção até a entrega do produto. 

Nesse modelo, a previsibilidade do negócio não depende apenas da velocidade de vendas, mas da qualidade das decisões tomadas na fase inicial: “Desenvolver um empreendimento hoje começa muito antes da obra. Começa na leitura do território, na escolha do terreno e na forma como o capital é estruturado e é justamente nessa fase inicial que se concentram as decisões que determinam o sucesso do projeto”, resume Vamberto, em linha com a atuação da Siqueira & Costa na origem dos empreendimentos.